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買屋賣屋,5套功夫,有錢沒錢,一樣恭喜發財!

本期目錄:

五分鐘摘要

-技巧#1建置搜尋機制
-技巧#2分析能力
-技巧#3設計交易條件
-技巧#4練就談判技巧
-技巧#5要有信心

-實地應用逐步提升投資層級

在地觀點——台灣房市的遊戲規則/顏炳立

大師知識看板——摩托羅拉執行長桑德注入新活力客戶擺第一/經濟日報

主題看板:

持份(Equity)

「equity」原本是指,個人持有某項共有資產的實質部分(例如不動產的產權、公司股份等),或是持有部分資產的權利(例如不動產的繼承權)。以房地產來說,最單純的持份就是物件的所有權。另外一種持份形式,就是日前廣受討論的不動產投資信託(REITs),也就是把房地產的所有權分割成細小單位,再轉為像是股票一樣可以自由交易的有價證券。

台灣的房地產交易,在今年正式出現REIT商品之前,曾出現許多類似REIT的持份小單位化商品。投資模式是由物件開發者把產權持份分割出售給多位投資人,而投資人除了獲得投資權益憑證外,還享有物件使用權或各種選擇權,例如在日後把持份轉換成公司股票、開發者向投資人回租,或是開發者在若干年後用特定價格買回等。但是由於當時缺乏相關法制的配合,投資人權益無法獲得充分保障,大都以失敗收場。從民國65年的台北芝麻酒店、69年的台北財神酒店,一直到85年的高雄新樓中樓等案件,投資人血本無歸的案例不勝枚舉。

其中,財神酒店要算是最具代表性的案例。民國64年,當時的建商公會理事長劉成懿打出「你買我的,我租你的,5年後統統還你」的廣告訴求,集資興建財神酒店,把大樓分割賣給306個業主。後來劉成懿挪用財神酒店資金,引爆產權爭議,進入法拍程序。酒店雖然被大陸工程公司標下,但持份所有人還是繼續抗爭,最後由沈長聲等人以鴻源投資機構的名義入主。不久之後,鴻源機構破產倒閉,鴻源的15萬名債權人,頓時成為財神酒店的持份所有人,民國91年的債權人協調會議,還得借用林口體育場才能舉行。

租用者的優先購買選擇權(Lease Option)

「lease option」是一種房客享有購屋選擇權的租賃模式,房客可以在租約結束時,決定是不是要用事先協定的價格買下租用的房子。房客每個月必須在租金之外,多付一筆額外的權利金,租金加權利金的總額,會高於市場的租金行情,租約則是1年到2年不等。如果房客選擇買下房子,權利金可以抵扣日後購屋的款項,如果房客選擇放棄購買權,則房東可以留下這筆權利金。

一般來說,即使房客選擇放棄,權利金總額通常會低於同時間房價貶值的金額,而且房客也可以有足夠的時間徹底了解這棟房子,因此這種租賃模式最常被現有資金不充裕的首購族採用。對房東來說,透過這種租售方式,可以讓銀行相信自己的房地產很快有出售的機會,有利於獲得銀行貸款。另外,房東也可以藉此獲得未來一年內的穩定現金流,對房東來說也是一種好處。


雜誌簡介

創立於2003年的大師輕鬆讀,原本屬於商業周刊旗下刊物,每週由國外專家評選一本時下暢銷財經管理專書,濃縮萃取精華,由台灣專家編輯群進行輕量化編輯,以中英對照週刊型式出版。出版之後一直深受中高階經營管理人喜愛,並列為提升個人競爭力的秘密武器。

  • 要點整理(第5頁)
  • 5分鐘摘要(第7頁)
  • 技巧 1 建置搜尋機制(第9頁)
    • 1 打電話聯繫賣家──透過簡短談話,了解賣家售屋態度(第9頁)
    • 2 設置一些廣告牌──定期設置在各個地區,讓賣家主動上門(第11頁)
    • 3 在地方報紙的分類廣告欄刊登廣告告──切記,要刊登在對的版面(第11頁)
    • 4 郵寄廣告文宣宣──寄文宣給不同特性的族群,並追蹤郵寄的效果(第13頁)
    • 5 建立轉介網絡──訂定目標,持續開發新的介紹人(第15頁)
  • 技巧 2 分析能力(第17頁)
  • 技巧 3 設計交易條件(第25頁)
  • 技巧 4 練就談判技巧(第33頁)
    • 1 暖場──取得賣家的信賴,並且拉近彼此的距離(第33頁)
    • 2 事前的契機契──早一點知道買家的想法,以免白費功夫(第35頁)
    • 3 動機──暗示提醒賣家售屋的需要,讓賣家知道你才是最可能的買家(第35頁)
    • 4 價錢──充分蒐集賣家的財務資訊,想辦法壓低售價(第39頁)
    • 5 假設性問題──整合所有賣家的訊息,訂出雙贏的價格(第41頁)
  • 技巧 5 要有信心(第43頁)
  • 實地應用 逐步提升投資層級(第51頁)
    • 第1級──實際操作房地產投資,並且確認這是值得投入的行業(第53頁)
    • 第2級──把房地產投資當作正職,用心經營這項事業(第55頁)
    • 第3級──建置一套機制,讓你的房地產投資可以自行運作(第57頁)
  • 在地觀點──台灣房市的遊戲規則/顏炳立(第64頁)
  • 大師知識看板──摩托羅拉執行長 桑德注入新活力 客戶擺第一/經濟日報(第68頁)
  • 大師預告(第69頁)
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