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政治面面觀

專訪內政部次長花敬群談兩大房市政策

  • 瀏覽數:471
  • 發表時間:2018-01-08

社會住宅、都更修法 實現人民居住正義與安全

從社會住宅到都更等政策,均由內政部一肩挑起,在世大運圓滿落幕之後,林口社會住宅計畫正式啟動,住宅法修正案和都市危險及老舊建築物加速重建條例也三讀通過,後續進展令人期待。

採訪、撰文:劉書甯

加速都市更新、建構居住安全,已是刻不容緩之國家議題。為解決都市更新難題,政府不斷推出重要政策與措施,這些政策的執行與成果展現,內政部政務次長花敬群可說是箇中最為重要的靈魂人物,此次他特別接受《台灣銀行家》雜誌專訪,暢談社會住宅政策執行的最新發展,以及都更修法當中最為重要的理念精神及脈絡。

 

林口社會住宅融入青創基地規劃

對於最具指標性的林口社會住宅計畫,花敬群指出,林口社會住宅預估可住10,000多人,共蓋34棟大樓,預計2018年下半年起陸續交屋,2018年底將全部交屋。此外,相關交通設施也會改善,目前已運用「直達車」的概念,會從林口社會住宅安排直接銜接台北市中心的接駁車,全國的國民都可以來住,但基於「睦鄰」的考量,至少會保留百戶的社會住宅給林口的居民。社會住宅除了居住之外,也進一步衍伸到對於工作便利性的考量,因此將讓社會住宅的居民,有機會能「工作與生活都在同一棟樓」,這就是林口社會住宅裡,對於「青創基地」的規劃。

 

花敬群進一步勾勒此一概念,這樣的安排將讓林口社會住宅的居民,不僅有機會創業,而且還能縮短生活與工作的空間。「未來不用靠坐車,從居家生活到工作,只要靠一座電梯就可以完成!」他也進一步說明具體計畫指出,未來林口社會住宅,至少會保留3棟大樓作為青創基地,其中將可提供500多處的辦公室空間。

 

被問到興建林口社會住宅的感想,花敬群形容:「這可說是內政部10年來所作的最大試驗!」內政部的住宅基金斥資170多億元投入林口社會住宅的興建之後,迄今住宅基金剩不到100億元,不過他也表示,內政部住宅基金至少還有等值89億元的土地資產。

 

興建社會住宅融資廣獲銀行支持

而未來內政部住宅基金的開銷,合計租金補貼,加上購屋利息補貼這類支出,每年大約要花40億元左右。根據內政部估算,補助地方政府興建社會住宅,12萬戶要花3,000億元,現在內政部成立「融資平台」,銀行已來報價,縣市政府也擬採取100%的融資,由社會住宅的租金收入來還銀行借款;其中雙北市租金高,社會住宅興建完也還完銀行借款後,甚至還能賺錢。

 

整體來看,若以20年來看社會住宅的興建計畫,估計前8年只要花100億元,至於之後對於興建期的全額補貼,及營運期的差額補貼,則共編列500億元,即可完成原來短期內要花3,000億元才能做到的事。

 

對於興建社會住宅的融資計畫,花敬群深具信心指出,目前已知,2018年地方政府共申請了400多億元,已被銀行以大約僅1%左右的利率搶光,其中,需求最大的台北市,就超過了240億元,和2017年融資需求不到100億元的情況,可說大相逕庭,銀行的踴躍捧場,也讓不少地方政府更有信心,興建社會住宅不見得要編公務預算,靠銀行融資就能順利進行。

 

而社會住宅的申請也非常踴躍,例如,雙北市的社會住宅中籤率僅7%或8%,換算下來申請人是實際所能容納人數的十幾倍,例如,位於新北市中和秀峰的社會住宅,總共有800多戶,中籤率僅2成多,社會住宅之所以搶手,和租金比起一般住宅便宜很多有關,像是秀峰的租金,一坪包含管理費大約560∼700元,而且是室內的實坪,一個全新的住宅,室內實坪20坪,租金僅1個月1萬5,000元,這對於國人而言,實具有極大的誘因;因此,社會住宅會設定居住年限,倘若是一般戶,住3年之後可再延長3年,最長可居住6年;若是弱勢族群,住6年之後最多可再延長6年,因此最長能住12年。

 

都更條例大修法以破解都更困境

都更則是另一個重要課題,在花敬群看來,此次推動《都市更新條例》的修法,對於都更的推動進程上可說是一大突破。他認為,都更的整合,必須要靠全國總動員,而不是光靠政府之力。「從這樣的精神出發,我們此次對於《都市更新條例》,可說全面大翻修,幾乎可用「重寫」來形容,例如,除了條文總數從67條擴張到84條之外,即使是原有的67條條文,也有多達47條的條文被更動。」換言之,等於超過四分之三的條文,都被改寫,用全面改寫來形容此次的修法工程,一點都不為過。

 

花敬群也點出,此次修正《都市更新條例》時,還有一個很重要的精神,就是「都更是公共事務,不再只是人民私人財展的交易開發行為而已!」因此,對於都更的困境,政府必要時應該行使公權力解決,他進而分析,從這個角度出發,《都市更新條例》的修正有幾個重要的脈絡。

 

首先,都更一定要和「都市計畫」充分連結,以免淪為「建商的圈地」。換言之,都更案的推動,必須依照都市計畫,來進行通盤檢討,且所劃定的更新地區,也必須提出都更計畫。但花敬群也釐清,在更新地區之外的地區,不代表沒有都更的空間,在《都市更新條例》裡,仍容許例外的情形,讓一些零星的小基地,也有推動都更的機會,但這類型的更新單元劃定基準,必須經過都市計畫委員會審議通過才行。

 

花敬群分析,事實上,過去包括建商圈地等問題,多是源於「自劃更新單元」,透過這樣的修法機制,應可避免這類情況發生。再者是都更審議委員會角色的重新定位。花敬群釐清這種功能轉變的差異指出,過去都更審議委員會所扮演的角色,最重要在於審核「容積獎勵」給予的多寡,但未來都更審議委員會將轉變功能,把重心轉向放在都更爭議的處理、調和,至於容積獎勵,則是直接明訂、照表操課。

 

透過獎勵在法規上明確化,一方面審議委員會不再有自由心證的裁量空間,另一方面也得以將功能轉型,把重心放在協調解決都更的糾紛,以排除更多個案的障礙。在花敬群看來,這可謂「一舉兩得」,一來也可改善過去地主因為容積獎勵一直處於未定數,導致無法確認「餅有多大」的問題,致使對於都更一直存有疑慮,同時也可避免過去都更實施者經常為了容積獎勵問題而吵個沒完,互不信任的問題。

 

由於獎勵明定在法條上,因此花敬群特別指出,在修法時,內政部也同步採取配套措施,亦即要求實施者應提出風險控管方案,以免依照法條給了建商容積獎勵,最後卻「蓋不出原來答應的品質」。

 

此外,審議過程的大縮減,也是此次修法的重點,特別是倘若住戶100%同意,該都更案可以縮短公開展覽時間,如果是沒有爭議的都更案,也可以不用舉行聽證會,可望有效縮短審議時間6個月到1年。

 

另一個在此次《都市更新條例》修正案上的重要突破,就是「釘子戶」問題的解決。花敬群直言,先前的釘子戶問題,有不少是來自於不當圈地,如今,事先以「都市計畫」作為都更前提的要求,以減少不當圈地的問題之後若還有爭議,必要時就會動用到「強制聽證」。

 

此外,針對拆遷爭議的協調機制,實施者將可請求政府代拆外,地方政府也會成立協商平台,就拆遷時間、方式及有關拆遷事項等進行協調,倘若是時間緩衝問題,例如必須符合原住戶搬家,找房子暫租等需求,適度協調延後代拆時間。

 

花敬群進而強調,不論如何,地方政府的決定,必須在一定時限之內完成,對於「釘子戶」及代拆問題,地方政府必須在6個月內作出決定。「讓合理個案的房子被拆除,是可以看得到的盡頭!」讓所有參與都更案的實施者或地主,都能知道什麼時候一定能處理完之外,也讓所謂的「釘子戶」明白,即使存心耍賴,也並非長久之計。但如果是實施者不對的個案,當然不會准許拆除。

 

盼金融機構更積極協助推動都更

花敬群相信,《都市更新條例》修法通過之後,幾件個案以修法後的條例處理之後,就能建立出新的都更推展新模式。希望能透過這次的修法工程,讓善良的人得到幫助,並且透過都市計畫的銜接,聽證、審議、協商拆除等都更推動流程上的4大環節,這種「三加一」的程序,來讓都更爭議都能得到妥適的解決,特別是容積率相較於過去,未來將是check list,而且值會高於現在,從過去的25%提高至35%,最高上限50%,合理放寬的程度比過去多;此外,租稅優惠也放寬,房屋稅的減免從2年延長到12年。至於對弱勢族群,未來也會透過社會住宅或其他社會福利方式來給予保障。

 

花敬群亦建議,在都更推動的過程,金融機構應可扮演更為積極的角色,和AMC或建經公司一起建構推動都更的系統。過去都更過度仰賴建商,花敬群對此指出,未來銀行可依照新的《都市更新條例》,提供包括低利貸款、協助整合等全方位服務。「不見得扮演投資者,但可以作為專業服務的提供者,以及代理實施者。」例如,公股行庫現有許多自有行舍,就可先由此開始擔任代理實施者,另外再充分和AMC與建經公司搭配,與都更銜接得更為密切。

 

例如,除了8大行庫共同成立「都更服務公司」之外,內政部也訂出2018年的努力目標,希望2018年一年內至少有500件危老重建案的申請,或是1萬戶的住戶獲得改建。花敬群語重心長的指出,過去一年獲得都更的戶數僅2,000戶,「我們希望2018年一口氣把目標拉高至1萬戶,速度必須是過去的5倍,才能『撥亂反正』,逐漸抑止全國房屋老化的惡化速度。」在為社會住宅、都更修法完成基礎環境的建設之後,花敬群領銜都更及社會住宅兩大重要政策繼續往前推展,未來的表現也更引人拭目以待。

 

〈文章來源出處:台灣銀行家 [第97期]〉

台灣銀行家 [第97期]:FINTECH NET與金融大未來

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